D'où viennent les chiffres
Le rapport annuel et le bulletin trimestriel
Le rapport annuel de chaque SCPI liste les immeubles détenus à la clôture de l'exercice : adresse, date d'acquisition, surface, typologie, valeur comptable et valeur estimée.
Le bulletin d'information trimestriel donne le taux d'occupation, la collecte du trimestre et les parts en attente de vente. Chaque fiche lie vers le document original.
Le total imprimé par le rapport
La somme des montants lus ligne à ligne doit tomber au centime sur la ligne de total du tableau. Une lecture que le rapport contredit n'est pas publiée : vingt-six rapports et 2 754 lignes restent dehors pour cette seule raison.
Les inventaires sans total
Certains inventaires n'ont aucune colonne de montants. Ils sont publiés, et la fiche le dit. Le contrôle est alors le compte des lignes lues sur celles que le tableau imprime, jamais sous quatre cinquièmes.
L'écart au total
Sous 5 % d'écart au total imprimé, la fiche écrit l'écart en chiffres. Le rapport de Capiforce annonce 49 295 m², et 49 180 sont lus sur 87 lignes. Au-delà de 5 %, l'inventaire n'est pas publié : six sont retirés à ce titre, dont un à 10,9 %.
Les inventaires lus par un modèle de langage
Sur les rapports dont la géométrie ne rend aucun tableau, un modèle de langage dit quelle cellule est quel champ. Il ne produit aucune valeur. Trois contrôles bloquants s'appliquent :
- chaque valeur est cherchée mot pour mot dans la rangée citée, et une adresse, une surface ou une date absente fait sortir l'inventaire entier ;
- une rangée ne donne jamais deux immeubles ;
- une commune absente des 35 311 noms du registre officiel fait tomber sa ligne.
Ces fiches ne se disent pas vérifiées. Seul un tableau dont les lignes portent une surface ou une date d'acquisition est retenu : un tableau de travaux n'en porte pas.
Les chiffres par exercice
Les résultats financiers par part et le prix de la part sur cinq exercices viennent des tableaux que l'instruction AMF de mai 2002 impose au rapport. Ils sont servis sur les fiches et dans l'explorateur, vue « Compte de résultat ».
Trois identités imprimées les prouvent : la part de chaque ligne dans le total des revenus, la ligne « Total » égale à la somme des lignes, et le taux de distribution égal au dividende brut divisé par le prix de souscription.
La preuve vaut exercice par exercice. Une case vide est une valeur lue qu'aucune identité ne couvre. Un rapport contredit sa propre note de bas de page sur 2023 : ses quatre autres exercices sont publiés, pas celui-là.
Les valeurs du patrimoine
À la clôture, le rapport imprime le nombre de parts, la capitalisation, le prix de la part et les valeurs vénale, de réalisation et de reconstitution. Chaque valeur y figure en total et par part : les quotients doivent donner le même nombre de parts, à un demi pour cent près.
Le nombre de parts imprimé passe avant le quotient : 325 340 imprimé, 325 338 calculé sur l'une des SCPI. S'il contredit les quotients, le bloc entier est refusé.
Un chiffre sans quotient n'est publié que s'il tient son ancre :
- la capitalisation vaut le nombre de parts multiplié par le prix ;
- le prix de souscription reste à moins de 10 % de la valeur de reconstitution (article L. 214-94 du code monétaire et financier) ;
- le prix de retrait reste sous le prix de souscription ;
- les associés ne sont jamais plus nombreux que les parts.
Patrimoine et acquisition
murparmur publie le patrimoine, les immeubles détenus à une date. Une acquisition est un achat daté : une SCPI qui achète trois immeubles dans l'année en détient souvent plusieurs centaines.
Les colonnes vides
Une surface n'est publiée que si sa colonne déclare une seule unité. Une colonne qui en annonce deux est refusée : « 91 390 000 » y vaut 91 m² puis 390 000 €.
Un prix n'est publié que si sa colonne porte sa monnaie et que sa somme tombe sur le total imprimé.
Le prix payé par époque
Les fiches donnent le prix médian payé au mètre carré par tranche d'années d'acquisition. Sur les 969 lignes qui portent date, surface et prix, il va de 2 025 € avant 2000 à 4 003 € entre 2015 et 2019.
Son rapport au prix médian des ventes de locaux commerciaux de la commune, de 2023 à 2025, vaut 0,50 pour les achats d'avant 2000 et 1,32 pour ceux de 2020 et après, sur 844 immeubles.
Les sociétés déclarées à une adresse
Chaque page d'adresse liste les établissements ouverts que le répertoire Sirene y recense. Une déclaration n'est pas un bail, et une SCPI ne détient parfois qu'une part de l'immeuble. Les entrepreneurs individuels sont écartés.
Les inventaires absents et la dépréciation
Quand une SCPI ne détaille pas son inventaire, sa fiche le dit.
La dépréciation d'un patrimoine demanderait la valeur d'expertise de chaque immeuble : sur les 128 rapports lus, trois l'impriment dans leur inventaire. Le prix servi est celui payé le jour de l'achat.