Les sources

Les rapports annuels

Une SCPI doit publier chaque année un rapport de gestion comportant l'état de son patrimoine. C'est un document public, remis aux associés et déposé auprès de l'Autorité des marchés financiers. Il contient la section d'inventaire dont murparmur tire ses lignes.

Chaque fiche de SCPI porte un lien vers le rapport dont elle est issue, et son exercice. Le lien pointe vers le document tel que son éditeur le sert, jamais vers une copie hébergée ici.

Les valeurs foncières

Les pages de ville portent un prix de marché qui ne vient pas des rapports : la Direction générale des finances publiques publie chaque vente immobilière de France, avec son prix et sa surface. C'est le fichier des demandes de valeurs foncières, sous Licence Ouverte 2.0, dont murparmur retient les ventes de locaux commerciaux des trois dernières années et calcule le prix médian au mètre carré de chaque commune.

Ce prix décrit une commune, il n'estime aucun immeuble. Deux choses lui échappent, et elles sont dites sur les pages qui le portent : la vente d'une société qui détient un immeuble n'est pas une vente immobilière et n'y figure pas, et l'Alsace, la Moselle et Mayotte relèvent du livre foncier, donc leurs ventes ne sont pas publiées du tout.

Le registre de l'AMF

Ce qu'une SCPI EST - son existence, son état, sa date de création, sa société de gestion, son dernier visa - ne se lit pas dans un rapport : c'est au registre. L'Autorité des marchés financiers tient GECO, la base des produits d'épargne collective, qui inscrit 257 SCPI. Elle est la source des fiches et des pages de sociétés de gestion.

L'AMF autorise la reproduction de ses données sur support électronique à trois conditions : citer la source, citer la date de sa dernière mise à jour, et porter la mention « ©Autorité des marchés financiers - droits réservés ». Chaque page qui affiche un fait du registre porte les trois. Elle exclut en revanche tout usage commercial, que la licence de notre jeu autorise : les deux ne se composent pas, donc aucun fait du registre n'entre dans les fichiers téléchargeables.

Le label ISR

Le label ISR est attribué par un organisme certificateur accrédité, sur un référentiel public, et il se perd s'il n'est pas renouvelé. Il ne se lit pas dans un rapport annuel : sur les 162 rapports du corpus, 96 contiennent les mots « label ISR » sans pour autant le porter, parce que leur section extra-financière le décrit. La seule source est donc la liste que le Label ISR publie chaque mois, où 76 des 257 SCPI figurent.

Cette liste mêle tous les véhicules, et sa colonne de classe d'actifs est vide plus d'une fois sur deux : l'appariement se fait donc sur le NOM du fonds contre le registre de l'AMF, et cinq SCPI sont appariées à la main, chacune parce que la liste écrit son nom autrement que le registre. Chaque page qui affiche le label cite sa source et la date à laquelle elle arrête ses labels.

Le détenteur du label interdit la reproduction de sa liste et son nom est une marque déposée. murparmur publie donc un fait par SCPI, jamais la liste comme document, n'affiche jamais le logo, et ce fait n'entre pas dans les fichiers téléchargeables : c'est la même réserve que pour le registre de l'AMF.

Le plan d'urbanisme

La zone du plan et le règlement qui s'y applique viennent du Géoportail de l'urbanisme (IGN), sous Licence Ouverte 2.0, la même que celle de notre jeu. La zone est lue sous le point de l'immeuble, donc elle change d'une rue à l'autre. Le document, lui, couvre la commune entière. Neuf adresses sur dix ont une zone. Le portail ne publie que les communes qui y ont déposé leur document, et une adresse sans zone publiée n'affiche rien plutôt qu'une zone devinée.

Ce que cette donnée ne dit pas : ce qu'on peut y construire. « Constructible », « terrain à bâtir » sont des avis d'urbanisme, ils se demandent en mairie par un certificat. Le site republie le document opposable et son règlement écrit. Il ne les interprète pas.

Les adresses

Les coordonnées des immeubles viennent de la Base Adresse Nationale, sous Licence Ouverte 2.0, la même que celle de notre jeu : elles entrent donc, elles, dans les fichiers. Une position au numéro ou à la voie n'est retenue que si la commune rendue est celle demandée et si le nom de la voie rendue recoupe le nôtre. Quand aucune carte ne retrouve cette voie, il reste le centre de la commune, et la colonne precision_adresse le dit. Les contours des cartes viennent de Natural Earth, dans le domaine public.

Une adresse de France n'a sa propre page que si la Base Adresse Nationale la reconnaît. C'est un contrôle et non une formalité : sur les 6 940 adresses françaises que les rapports nomment, 6 337 sont reconnues - 5 134 jusqu'au numéro, 1 203 jusqu'à la voie seulement - et 603 ne le sont pas. Les libellés que le répertoire refuse sont pour l'essentiel des accidents de lecture des rapports en PDF, qui coupent les mots là où le document coupe ses lignes : « 6 rue Gus tave Ei ffel », « 143 raverse de la Gouffone ». Ces immeubles restent listés sur la fiche de leur SCPI et sur la page de leur ville. C'est leur adresse qu'on ne sait pas écrire, pas le fait qu'ils soient détenus.

Le contrôle compare le nom de la voie, jamais le score que le géocodeur rend : sur nos adresses ce score a une médiane de 0,50 et il y mélange une rue retrouvée exactement et un centre commercial rendu par une avenue voisine. Il tolère ce que le rapport écrit de travers - un intervalle de numéros, une coquille sur une lettre, une abréviation, des initiales - et refuse une autre rue, même au bon numéro. Hors de France, la règle ne change pas, la carte si : sur 807 adresses étrangères, 468 sont reconnues et 339 ne le sont pas, donc n'ont pas de page non plus. Aucune de ces pages ne porte de plan : les référentiels de bâtiments ne connaissent que la France.

La Base Adresse Nationale ne reconnaît pas 651 adresses. OpenStreetMap en confirme 48, et ses données sont publiées sous Open Database License. Ce n'est jamais un nom de zone, seulement une rue qu'OpenStreetMap nomme autrement ou que la Base Adresse Nationale ignore. La page de l'adresse écrit alors « Sur OpenStreetMap », jamais « au répertoire national ».

La Base Adresse Nationale ne connaît que la France : les immeubles hors de France sont situés à la ville, par Nominatim, sur les données d'OpenStreetMap sous Open Database License. Un point n'est retenu que si le pays rendu est celui que la lecture porte et si le nom de la ville recoupe le nôtre. C'est une position de ville et non d'immeuble, et la fiche le dit.

Les bâtiments

La page d'une adresse décrit aussi la construction elle-même. Son emprise au sol et son identifiant viennent du Référentiel National des Bâtiments. Son âge, sa hauteur, ses matériaux, son diagnostic énergétique, sa parcelle cadastrale et sa distance au monument historique le plus proche viennent de la Base de Données Nationale des Bâtiments. Les deux sont publiques et sous Licence Ouverte 2.0.

Le plan cadastral

Le plan sous chaque adresse est celui de la DGFiP, servi par son service WMS INSPIRE : la feuille du plan cadastral informatisé, avec les numéros de parcelle, les noms de voie et les amorces de feuille. Il couvre deux cent vingt mètres de côté, le nord en haut, et s'élargit pour les quelques emprises qui n'y tiennent pas. Ce que nous y ajoutons est le seul contour du bâtiment détenu, tiré du Référentiel National des Bâtiments et projeté sur le même cadre : leur image montre tout le bâti de la feuille sans désigner celui dont la page parle. C'est le seul endroit du site où votre navigateur demande quelque chose à un tiers, et ce tiers est un service de l'État.

Ces bases décrivent trente millions de bâtiments et ne savent pas tout de chacun. Une valeur qui dit « indéterminé », un nombre de niveaux que la hauteur dément, une année dans le futur : ces réponses-là sont écartées à la lecture plutôt qu'affichées. Une ligne absente de la fiche veut donc dire que la base l'ignore, pas que l'immeuble n'a pas d'âge. Elles décrivent aussi la CONSTRUCTION et non le lot détenu : un immeuble peut abriter plusieurs propriétaires.

Les alentours de l'immeuble

Les risques recensés viennent de Géorisques, à l'échelle de la commune et jamais de l'adresse : la page l'écrit à chaque fois. Le voisinage remarquable est ce qui porte une notice Wikipédia à moins de cent cinquante mètres. Les ventes affichées sous une adresse sont celles de sa parcelle cadastrale, prises aux mêmes valeurs foncières que le prix de marché des pages de ville. Une vente qui couvre plusieurs parcelles est écartée, car sa valeur ne peut pas être attribuée à celle-ci.

Les noms de villes

Un rapport écrit ce qu'il veut dans sa colonne Ville : un nom d'enseigne, un centre commercial, un aéroport, une agence bancaire. Aucun de ces libellés n'ouvre de page ici. Le nom est confronté à un registre avant d'être affiché, et ce qu'aucun registre ne reconnaît reste sur la fiche de la SCPI, tel que le rapport l'écrit, sans page de ville.

En France, c'est le répertoire des communes de geo.api.gouv.fr, sous Licence Ouverte 2.0, complété des communes déléguées et associées et de la table des codes postaux. Ailleurs, deux sources doivent s'accorder : le nom officiel vient d' OpenStreetMap, sous Open Database License, et son existence est confirmée par GeoNames, extrait « cities500 » des lieux habités de plus de 500 habitants, sous licence Creative Commons Attribution 4.0.

Le droit d'auteur

Nous publions des faits : une adresse, une surface, une date, un montant. Un fait n'est protégé par aucun droit d'auteur.

Nous ne réhébergeons pas les rapports, ne reproduisons pas leur mise en page et ne recopions pas leurs commentaires.

Le jeu de données

L'inventaire consolidé se télécharge, en CSV et en JSON, sous licence ouverte : le jeu de données.

Pourquoi les rapports plutôt qu'un registre

Il n'existe pas de registre public des ACTIFS immobiliers des SCPI. C'est ce qui distingue les rapports annuels du registre de l'AMF. Le registre de l'AMF dit quelles SCPI existent et qui les gère. Il ne dit pas un mot de ce qu'elles possèdent. L'association professionnelle publie des agrégats de collecte, et data.gouv.fr ne propose aucun jeu de données sur le sujet. Pour le patrimoine, les rapports annuels sont donc la seule source, et murparmur les lit un par un.